תמ״א 38 ופינוי־בינוי
מלא את פרטייך ואחזור אלייך בהקדם לייעוץ!
לאון פנקס – שמאי מקרקעין מוסמך מתמחה בליווי פרויקטים של תמ״א 38 ופינוי־בינוי, הן עבור דיירים והן עבור יזמים. תהליכי התחדשות עירונית הם מהמורכבים ביותר בשוק הנדל״ן הישראלי: הם משלבים זכויות בנייה חדשות, שינויי ייעוד, מיסוי מקרקעין והשפעות סביבתיות – ולכן תפקיד השמאי קריטי. שמאי מנוסה יודע לאזן בין אינטרסים של דיירים ליזמים, לחשב זכויות, ולוודא שהתמורות הוגנות ומבוססות על נתונים אמיתיים.
מהי תמ״א 38 – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה
תמ״א 38 נועדה לחזק מבנים שנבנו לפני תקן העמידות לרעידות אדמה. עם השנים התפתחה למדיניות רחבה של התחדשות עירונית. בפועל, תמצאו שני נתיבים מרכזיים:
תמ״א 38/1 – חיזוק ותוספת
הבניין הקיים נשאר; הדיירים מקבלים חיזוק שלד, ממ״ד, מעלית ולעיתים הרחבת דירה, ואילו היזם בונה קומות חדשות לשיווק. מאחר והזכויות מתווספות מעל המעטפת הקיימת, חשוב לבחון מראש את השפעתן על תמחור הדירות. במקרים של ספק, אנו מבצעים הערכת שווי נכס ממוקדת כדי למנוע פערי ציפיות.
תמ״א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
הבניין נהרס ונבנה מחדש עם תוספת זכויות. כאן נכנסים שיקולי תכנון, חנייה ושטחים משותפים, אך גם נושאים כלכליים: הוגנות התמורות לדיירים מול רווחיות יזמית. כאשר מתגלעת מחלוקת סביב חלוקת התמורות, חיזוק העמדה מתבצע באמצעות חוות דעת לבית משפט
פינוי־בינוי מול תמ״א 38 – מה ההבדל ולמי זה מתאים?
פינוי־בינוי מטפל במתחמים שלמים: כמה בניינים, תשתיות ציבוריות, ופיתוח סביבתי כולל. לעומת זאת, תמ״א 38 מתמקד לרוב בבניין בודד. לכן, בפינוי־בינוי מתרחשות הקצאות זכויות רחבות יותר, אך גם הליך תכנוני ארוך יותר. כדי לבחור נתיב נכון, אנו בודקים זכויות, מדיניות ועדה ותנאי שוק; לאחר מכן בונים מודל שמאי שמאזן בין דירות שונות ומונע הטיות ערך.
במצבים שבהם לא מתקבלת הסכמה בין קבוצות דיירים, חשוב להציג מסמך שמאי בהיר. לכן, אם המחלוקת מתקדמת להליך משפטי, אנו מכינים חוות דעת לבית משפט המבוססת על עסקאות השוואה עדכניות, תקינה מקצועית והנמקות כלכליות שקופות
תפקיד השמאי בתהליך – כך נראית עבודה נכונה
מיפוי זכויות והיתכנות
ראשית, אנו ממפים את זכויות הבנייה, בודקים תב״עות תקפות ומאתרים מגבלות/הזדמנויות. כבר כאן נדרש לעיתים לחשב “לפני ואחרי” לצורכי היטל השבחה
קבצי השוואה ובחינת שוק
לאחר מכן, נבנה קובץ השוואה רחב: עסקאות תקפות, גיאוגרפיה מקומית, השפעות תשתית, ומדדי ביקוש. אם נדרשת הבהרה נקודתית, נבצע הערכת שווי נכס לדירה מייצגת או לתמהיל דירות.
איזון תמורות לדיירים
כדי לשמור על הוגנות, אנו מאזנים דירות לפי כיווני אוויר, קומות, שטחים נוספים, מרפסות וחניות. תפקידנו לוודא שכל דייר מבין את ההיגיון הכלכלי, וכי ההסכמות נשענות על ערכים, לא על תחושות.
זיהוי סיכונים – ופתרונות מוקדמים
במקרים של השפעות שליליות על בניינים סמוכים (חסימת נוף, צל, עומס), אנו שוקלים תרחישי ירידת ערך (ס’ 197) כך נימנע מהפתעות בשלבים מאוחרים ונגן על בעלי נכסים שכנים.
סוגיות קריטיות בתמ״א 38 ופינוי־בינוי – מה לא מפספסים
היטל השבחה: מתי ולמה?
תוספת זכויות מהווה “השבחה” ולכן עלולה לחייב בתשלום. כדי לא לשלם יותר מן הנדרש, אנו מכינים חישוב “לפני ואחרי” ומגבשים טענות להשגה במידת הצורך. במורכבויות, מפנים למסמך מפורט בעמוד היטל השבחה.
ירידת ערך לנכסים סמוכים
תשתית, תנועה או צל עשויים לפגוע בדירות שכנות. כאשר נוצרת פגיעה כלכלית מדידה, בעלי הנכסים רשאים לשקול תביעת ירידת ערך (ס’ 197). אנו מעריכים את שיעור הפגיעה ומבססים קובץ ראיות.
מסמכי הסכמה והוגנות התמורות
הסכמים חייבים לשקף תמחור הוגן. לכן, אנו מגבים את ההסכמות בחישובים ובפרוטוקול שמאי מסודר. אם מחלוקת צפה, מחזקים את הטענות באמצעות חוות דעת לבית משפט.
הערכת שווי נקודתית לאורך הדרך
כדי לשמור על שקיפות, אנו מבצעים תחנות בקרה. לדוגמה: לפני חתימות, לפני הגשה לוועדה, ולאחר החלטות ביניים. בכל תחנה ניתן לבצע הערכת שווי נכס ממוקדת.
דוגמאות מהשטח – כיצד שמאות משנה את התוצאה
בניין ותיק במרכז עירוני
היזם הציע תמורות אחידות. לאחר בחינת נתוני גובה, כיווני אוויר והצללות, איזנו את התמחור והגדלנו הוגנות בין הדיירים מבלי לשבור את הרווחיות.
פרויקט הריסה־בנייה סמוך לשכנים
דיירים בבניין סמוך טענו לפגיעה עקב חסימת נוף. ביצענו הערכה לירידת ערך (ס’ 197), הצדדים הגיעו להבנה מוקדמת וההליך התקדם בלי ליטיגציה.
השגה על היטל השבחה
בעקבות החלטת ועדה נוצר חיוב גבוה מהצפוי. לאחר חישוב מחדש והצגת נסיבות תכנוניות, הופחת החיוב משמעותית, בהתאם לעקרונות בעמוד היטל השבחה
הקשר מקומי – ערים סמוכות ועוגנים אזוריים
התחדשות עירונית אינה מתרחשת בוואקום. מגמות בנתניה משפיעות על היתכנות בצפון השרון, והחלטות בחדרה או בכפר סבא משנות קווי בסיס להשוואות. לכן, כאשר הוועדה דורשת ראייה אזורית, נשלב גם דוגמאות מערים שכנות:
ראו דפוסי שוק בעמוד שמאי מקרקעין בנתניה.
בדקו תהליכים אזוריים בעמוד שמאי מקרקעין בחדרה.
לצורך איזון השוואות, עיינו גם בעמוד שמאי מקרקעין בכפר סבא.
שאלות נפוצות
מה ההבדל העיקרי בין תמ״א 38/1 ל־38/2?
ב־38/1 מחזקים ומוסיפים על הבניין הקיים; ב־38/2 הורסים ובונים מחדש. הבחירה תלויה במצב המבנה, בזכויות ובכדאיות כלכלית.
האם תמיד משלמים היטל השבחה?
לא בהכרח. זה תלוי בזכויות שהתווספו ובמדיניות הוועדה. לבדיקת חיוב והפחתות אפשריות → היטל השבחה.
מה עושים כשיש דייר סרבן?
מנסים להגיע להסכמות באמצעות ביסוס ערכי התמורות. אם נדרש הליך משפטי, מגישים חוות דעת לבית משפט.
איך בודקים אם פרויקט פוגע בשכנים?
בודקים הצללות, רעש ועומס תחבורה. אם קיימת פגיעה כלכלית, שוקלים ירידת ערך (ס’ 197).
מתי צריך הערכת שווי בנקודת זמן?
לפני חתימות, לפני הגשה לוועדה ולאחר החלטות ביניים. לשקיפות מלאה, מבצעים הערכת שווי נכס בכל תחנה קריטית.
מתכננים פרויקט תמ״א 38 או פינוי־בינוי? קבלו ליווי מקצועי שמונע מחלוקות וחוסך זמן. לאון פנקס – שמאי מקרקעין מוסמך: בדיקת זכויות, חישוב תמורות, טיפול בהיטל השבחה ובירידות ערך, והכנת מסמכים לשלב הוועדה ואף לבית המשפט.
צריכים גישה מהירה לאתרים רלוונטים?
בחרנו עבורכם אתרי מידע וכלים רשמיים שיעזרו בקבלת החלטות נדל״ן מושכלות.