רישום מקרקעין
מלא את פרטייך ואחזור אלייך בהקדם לייעוץ!
במשרדנו- לאון פנקס שמאות מקרקעין. אנו נתקלים לא מעט בבעיות רישום מקרקעין של הנכס, במאמר הבא נסביר מהן הבעיות הנפוצות וכיצד תהליך השמאות יכול לסייע לכם להימנע מקשיים רבים בהמשך הדרך.
רכישת דירה הנמצאת בבעלות מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י)
אם אתם רוכשים דירה או בית הנמצאים על אדמת רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), אתם למעשה חותמים על חוזה חכירה מול רשות מקרקעי ישראל, החוזה מבטיח לכם את זכויות החכירה ל-49 שנה. חשוב לדעת שניתן להאריך את תקופת החכירה לקראת סופה באמצעות פנייה לרשות. מדובר למעשה בשכירות לתקופה ארוכה, בזמן שהבעלות על הקרקע נשארת בידי מדינת ישראל (קרן קיימת או רשות הפיתוח). כדי שזכותכם לחכירה תרשם בטאבו- כלומר בלשכת רישום מקרקעין במשרד המשפטים, צריך להיות קיים רישום חלוקת קרקע (פרצלציה.)
במקרה שישנה יותר מיחידת דיור אחת על הקרקע, לדוגמה, בית משותף- ישנו צורך ברישום צו בית משותף. לכל בית יהיה מספר גוש, חלקה ותת חלקה, הם למעשה מהווים תעודת זהות של הנכס. מדובר באיחוד וחלוקה של מקרקעין, מטרתו היא לתרגם את החלוקה המופיעה בתוכנית בניין עיר לחלוקה שתוכל להירשם בפנקסי המקרקעין, חלוקה זו תירשם בלשכות רישום המקרקעין כהלכה. תהליך המדידה עצמו יבוצע על ידי מודד מוסמך, כזה המאושר ומפוקח על ידי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, כמו כן הוא גם חייב להיות מאושר על ידי המרכז למיפוי ישראל. ראוי לציין שישנה מגמה של העברת קרקעות מידי המנהל לידיים פרטיות בשנים האחרונות. ניתן להיעזר במשרד שמאי מקרקעין בכל שלב מהתהליך, סיוע של שמאי מקרקעין מקצועי יסייע לכם בקיצור ההליכים הבירוקרטיים ויחסוך לכם כספים רבים."
מהם היתרונות ברישום בטאבו?
הרישום בטאבו משביח את ערך הנכס- הוא בעצם הופך את הנכס לסחיר ללא בעיות בירוקרטיות, הוא למעשה נותן לנכס אפשרות להיכנס לשוק (ללא רישום בטאבו שמאי המקרקעין יעריך את הנכס בסכום נמוך יותר).
לאחר הרישום בטאבו הרוכש זוכה להגנה חוקית בנוגע לנכס- כלומר הוא זוכה להגנה המרבית הקיימת בחוק בכל הקשור לנכס. לכן עליכם להיעזר במשרד שמאות מקרקעין מהרגע הראשון ולא לחכות לתחילת העסקה.
הקלות בנוגע לקבלת משכנתא- לבנקים בישראל ישנה נטייה לאשר בקלות משכנתאות לדירות שהליכי הרישום שלהם בפנקס המקרקעין כבר הסתיים.
העברת זכויות מהירה- ברגע שהנכס שלכם רשום בטאבו, ניתן לבצע פעולות מכירה וקנייה בצורה קלה מהירה ונוחה, כמובן שרצוי להיעזר בשמאי מקרקעין במהלך התהליך כדי להבטיח שאתם מבצעים את הפעולות בצורה נכונה.
אם הנכס שלכם רשום בטאבו- תהיה לו למעשה רק כתובת אחת לבירורים- לשכת רישום המקרקעין המחוזית, אם מדובר בנכס שלא רשום בטאבו, תצטרכו להסתייע במספר אנשי מקצוע כדי לבצע את הפעולות הללו. מדובר בעלויות כספיות של תשלומים לבדיקות נוספות של שמאי מקרקעין ועורכי דין.
לשכות רישום המקרקעין
בישראל ישנן תשע לשכות רישום מקרקעין הפזורות בכל רחבי הארץ, גם אם תבחרו בשמאי מקרקעין בחיפה או משרד שמאות מקרקעין בתל אביב שיסייע לכם, לא צריך להגרם עיכוב בהתנהלות מול הרשויות.
מהי הערת אזהרה בטאבו?
רישום הערת האזהרה בעצם נועדה להגן על הקונה ועל המוכר, היא מונעת לבצע עסקה כפולה על אותו מקרקעין. בדרך זו הקונה יכול לדעת שהוא מבצע רכישה תקינה וחוקית. בנוסף ההערה מגנה על הרכוש מפני פשיטות רגל, עיקולים כינוס נכסים או צווים אחרים אשר הוטלו על הנכס או בעליו. מסיבה זו מי שמוטלות עליו חובות או עיקולים לא יוכל לבצע את העסקה עד להסדרת החובות. זהו אחד מהדברים הראשונים ששמאי המקרקעין בודק בתהליך הרכישה.
מהן הסיבות לאי רישום הדירה בטאבו?
אם הדירה שנמצאת ברשותכם לא נרשמה בפנקס המקרקעין, מדובר בבעיה משמעותית הדורשת סיוע של שמאי מקרקעין מיומן. הקושי יגיע כמובן כאשר תרצו למכור את הדירה. למעשה מדובר בקושי שפוגע גם בערך הדירה שלכם בצורה משמעותית. קחו בחשבון שמי שירצה לקנות את הנכס שלכם, לא יוכל לקבל משכנתא מהבנק בגלל שבמקרים רבים הבנקים מסרבים לתת משכנתא לנכס שלא רשום בטאבו.
אחת מהסיבות הנפוצות לאי- רישום הדירה יכול להיות חוב שיש לכם לרשות המקומית, למנהל מקרקעי ישראל או מס הכנסה. הם לא יאפשרו לכם לבצע רישום בטאבו עד שתסדירו את החובות. סיבה נוספת הקשורה לאי רישום הדירה בטאבו יכולה להיות קשורה לקבלן- לדוגמה: חברת הבנייה לא סיימה את הליך רישום הבית המשותף- מדובר בהתנהלות בירוקרטיות בין הקבלן לבין הרשום המקומית, במסגרתו הקבלן צריך להשלים את רישום זכויות המשתכן בדירה. הסיבה לכך יכולה להיות חוב של הקבלן לרשות המקומית או חוב שיש לו למס הכנסה, כמו כן זאת יכולה להיות חריגת בנייה שהוא ביצע בנכס. במקרה של רכישת נכס, שמאי המקרקעין יוכל למצוא את הבעיה עוד לפני רכישת הנכס בתהליך השמאות לדירה.
חשוב לדעת!
עוד הדירה אינה רשומה על שמכם ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), הרי שאף אחד מסמכי הרכישה שבידכם אינם מהווים מסמך חוקי שמבטיח לכם שהנכס שלכם נמצא בבעלותכם. במקרי קיצון יהיה אפילו ניתן לערער על הבעלות במקרה שהדירה לא רשומה על שמכם בטאבו. רישום בטאבו מגן עליכם מפני עיקולים ותביעות קודמות הקשורות לנכס. לסיכום, במאמר זה ראינו מהם הקשיים שבהם אפשר להיתקל במכירת ורכישת נכס. אתם מוזמנים להתייעץ איתנו בכל שאלה, משרד לאון פנקס שמאי מקרקעין.
חשוב לדעת!
עוד הדירה אינה רשומה על שמכם ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין (טאבו), הרי שאף אחד מסמכי הרכישה שבידכם אינם מהווים מסמך חוקי שמבטיח לכם שהנכס שלכם נמצא בבעלותכם. במקרי קיצון יהיה אפילו ניתן לערער על הבעלות במקרה שהדירה לא רשומה על שמכם בטאבו. רישום בטאבו מגן עליכם מפני עיקולים ותביעות קודמות הקשורות לנכס. לסיכום, במאמר זה ראינו מהם הקשיים שבהם אפשר להיתקל במכירת ורכישת נכס. אתם מוזמנים להתייעץ איתנו בכל שאלה, משרד לאון פנקס שמאי מקרקעין.